Han pasado más de tres años desde que se introdujo un concepto para alentar a los estadounidenses de alto patrimonio neto a invertir en áreas económicamente desfavorecidas y luego se aprobó con apoyo bipartidista como parte de la revisión fiscal de 2017. Las zonas de oportunidad se anunciaron como una herramienta para levantar a las comunidades dejadas por la economía moderna, y si los ricos obtuvieron una generosa exención de impuestos en el proceso, mucho mejor.
El programa fue una creación de varios inversionistas de alto perfil de la industria de la tecnología, donde las acciones al alza conducen a grandes ganancias. Al invertir inmediatamente esas ganancias en un fondo en una zona de oportunidad designada, los inversores pueden diferir sus impuestos sobre las ganancias de capital y evitar pagar impuestos sobre las ganancias de la nueva inversión por completo.
Pero a pesar del entusiasmo inicial, los líderes tecnológicos no se han apresurado a invertir en zonas de oportunidad con el fervor que muchos esperaban. Y los primeros estudios sugieren que el programa en sí ha hecho poco para ayudar a las comunidades que más lo necesitan.
Ahora, a medida que la economía vuelve a la vida y la administración Biden considera un aumento del impuesto a las ganancias de capital, las zonas de oportunidad enfrentan un futuro incierto. El programa podría convertirse en una «ganancia inesperada para los ricos» aún mayor de lo que algunos predijeron, o podría languidecer bajo demasiada incertidumbre política.
Un nuevo clima político
El plan del presidente Joe Biden de aumentar la tasa impositiva sobre las ganancias de capital al 39,6% para los hogares que ganan más de $ 1 millón al año podría endulzar las inversiones en la zona de oportunidad. Si los inversores van a tener que pagar impuestos más altos sobre las ganancias de capital en el futuro, podría alentarlos a retirar dinero ahora y canalizar el dinero a un fondo de zona de oportunidad, lo que les permite diferir el impuesto a las ganancias de capital después de permanecer en la inversión durante una década .
Pero los inversores no están seguros de que los beneficios fiscales serán más atractivos en el futuro debido a los comentarios que hizo Biden durante la campaña. Señaló su intención de reformar las zonas de oportunidad para que hagan más en beneficio de las áreas de bajos ingresos. Queda por ver si esas promesas se cumplirán dadas las otras prioridades de la administración.
El gobierno federal ha tomado algunas medidas para aclarar el programa de zonas de oportunidad. A fines de 2019, el Tesoro finalizó nuevas regulaciones que facilitan que las personas con ganancias de capital por la venta de un negocio inviertan en fondos de oportunidad.
El grupo de expertos detrás de la idea de la zona de oportunidad tiene la esperanza de que las regulaciones adicionales aborden algunos de los problemas de equidad que ha planteado el programa y atraigan más inversiones del sector tecnológico.
Formado por empresarios tecnológicos de alto perfil, incluido el fundador de Napster, Sean Parker, el Grupo de Innovación Económica presentó por primera vez el concepto de zona de oportunidad durante la administración Obama y luego la administración Trump. En marzo, EIG, junto con la Cámara de Comercio de Estados Unidos y otros grupos empresariales, propuso reformas al programa que podrían hacer que los fondos de oportunidad funcionen más como inversiones de capital de riesgo.
EIG está presionando a la administración para que permita inversiones de fondo a fondo entre fondos de oportunidad para que las pequeñas inversiones puedan agruparse y diversificarse. Las recomendaciones también están diseñadas para mejorar la transparencia y los informes, y poner fin a la designación de zonas de oportunidad en vecindarios que ya están en auge.
«En la industria de la tecnología no es tan popular como se esperaba o se esperaba», dijo el director de investigación de EIG, Kenan Fikri, y señaló que los inversores en tecnología generalmente prefieren un horizonte de tiempo más corto para obtener ganancias.
Fikri agregó: “Sabemos que el Congreso puede estar considerando algunas reformas a las OZ pronto y esperamos que algunas de ellas incluyan pasos para hacer un poco más atractivo que un fondo de oportunidad opere un poco más como una empresa de capital de riesgo, donde puede reciclar las ganancias de una inversión a otra y preservar los beneficios fiscales subyacentes «.
EIG también tiene la esperanza de que la proporción de inversiones de la zona de oportunidad en nuevas empresas crezca, particularmente en áreas rurales y económicamente desfavorecidas. Las inversiones inmobiliarias aún dominan el programa, pero las ganancias de capital se pueden invertir en cualquier negocio calificado dentro de una zona de oportunidad.
“Es difícil para las áreas rurales o los mercados de nivel medio competir con las principales áreas metropolitanas en el rendimiento de las inversiones en bienes raíces”, dijo Fikri. «Sin embargo, cuando se habla de invertir en una empresa y ver cómo una empresa puede despegar y crecer, el campo de juego es mucho más nivelado».
Reconoció que los bienes raíces probablemente “siempre serán la mayoría del mercado”, pero dijo que tiene la esperanza de que otros tipos de inversiones se vuelvan más atractivos a medida que el programa madure.
Cada vez es más caro invertir en inmuebles en zonas de oportunidad. Los precios de las viviendas en las zonas de oportunidad aumentaron un 75% año tras año, según un informe del mes pasado de la base de datos de propiedades ATTOM Data Solutions.
¿Zonas de oportunidad o mercados inmobiliarios calientes?
Hay más de 8.000 zonas de oportunidad en todo el país, designadas por los gobernadores de cada estado. Aunque la mayoría de ellos son comunidades de bajos ingresos, una parte de las zonas de oportunidad no tiene por qué ajustarse a esa designación. Eso ha llevado a las principales críticas al programa, ya que las inversiones en algunos barrios de moda califican para las exenciones fiscales. Partes de Brooklyn y el vecindario Capitol Hill de Seattle son zonas de oportunidad, por ejemplo.
Un estudio realizado por economistas de la Universidad de California en Berkeley encontró que la mayoría de las inversiones en zonas de oportunidad son proyectos inmobiliarios concentrados en vecindarios de mayores ingresos que ya se estaban volviendo más ricos y populares.
“Los inversores favorecieron los vecindarios con mayores ingresos, logros educativos, valor de las viviendas y crecimiento preexistente de la población y los ingresos”, escribieron los autores del informe. “Estos vecindarios también han experimentado cambios significativos en su composición demográfica durante la última década, con una proporción creciente de adultos con educación universitaria y una proporción decreciente de residentes no blancos”.
Un estudio anterior descubrió que las zonas de oportunidad en los centros tecnológicos de la costa oeste tienen el mayor riesgo de gentrificación. Los investigadores clasificaron las zonas de oportunidad según una variedad de factores, sopesando el potencial de una inversión para generar un rendimiento financiero, ambiental y social positivo frente a la “vulnerabilidad social”, una medida de la probabilidad de que los residentes sean desplazados.
Esa tendencia genera preocupaciones de que el programa está impulsando la gentrificación con el pretexto de ayudar a los vecindarios económicamente desfavorecidos. Pero Fikri dijo que es demasiado pronto para juzgar los impactos de las zonas de oportunidad, un programa incipiente que surgió durante un período de extrema incertidumbre económica.
“Estamos viendo que algunas zonas son mejores para atraer dinero que otras”, dijo. «Las zonas con fundamentos bastante sólidos, donde pueden ser comunidades de bajos ingresos pero los inversionistas no enfrentan riesgos significativos reales que puedan continuar disuadiéndolos de entrar, son las que parecen beneficiarse más en la primera ronda aquí».
Donde la tecnología ve oportunidades
Aunque la inversión en tecnología en zonas de oportunidad en todo el país es menor de lo esperado, ese no es el caso en todos los mercados. Las zonas de oportunidad en centros tecnológicos como Seattle y San Francisco están atrayendo inversores tecnológicos que obtienen ganancias de la venta de acciones y otros activos.
Pinnacle Partners es un fondo de oportunidad con sede en Seattle fundado por el ex ejecutivo de tecnología Jeff Feinstein y Leo Backer, un asesor de bienes raíces corporativos. Con financiamiento casi exclusivamente de ejecutivos de tecnología, Pinnacle está construyendo viviendas para la fuerza laboral en el vecindario Pioneer Square de Seattle. El proyecto llamado Canton Lofts está casi terminado.
Proyectos como Canton Lofts pueden volverse más atractivos para la élite tecnológica en los próximos meses. Los asesores patrimoniales que trabajan con la industria tecnológica informan que algunos clientes están acelerando acuerdos para vender nuevas empresas y acciones para evitar una factura de impuestos más alta sobre las ganancias de capital en el futuro.
Los beneficios fiscales que ofrecen las zonas de oportunidad podrían convertir el plan de reforma fiscal de Biden en una bendición inadvertida para el controvertido programa de zonas de oportunidad de la era Trump. Pero los inversores tendrán que soportar meses de incertidumbre mientras tanto para que las zonas de oportunidad realmente despeguen.
Nota del editor: esta historia se actualizó para reflejar el cronograma de la legislación de la Ley de Inversión en Oportunidades.